Die Bewertung von Grundbesitz spielt eine zentrale Rolle bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. In Deutschland ist die Bewertung nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) geregelt. In diesem Blogbeitrag erklären wir die verschiedenen Bewertungsverfahren und die wichtigsten Aspekte, die bei der Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu beachten sind.
Bewertungsgrundlagen im Bewertungsgesetz (BewG)
Das Bewertungsgesetz bildet die Grundlage für die Bewertung von Immobilien in der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Es gibt drei Hauptverfahren, die zur Bewertung herangezogen werden können:
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- Vergleichswertverfahren
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- Ertragswertverfahren
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- Sachwertverfahren
Jedes dieser Verfahren hat spezifische Anwendungsbereiche und Besonderheiten.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen angewendet. Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie auf Basis von tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Wichtige Faktoren sind dabei:
Lage: Immobilien in ähnlicher Lage werden miteinander verglichen.
Größe und Zuschnitt: Die Fläche und der Zuschnitt des Grundstücks oder der Wohnung.
Ausstattung und Zustand: Die bauliche Beschaffenheit und der Erhaltungszustand der Immobilie.
Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders marktnah, da es sich an realen Transaktionen orientiert.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohn- und Geschäftsimmobilien eingesetzt. Hierbei steht der Ertrag, den die Immobilie generiert, im Vordergrund. Die wesentlichen Schritte sind:
Ermittlung der Netto-Kaltmiete: Die jährliche Kaltmiete wird als Grundlage genommen.
Abzug der Bewirtschaftungskosten: Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis werden abgezogen.
Kapitalisierung des Reinertrags: Der so ermittelte Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger (Kapitalisierungszins) multipliziert, der die Restnutzungsdauer und einen Marktzins berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für renditeorientierte Immobilien, da es die wirtschaftliche Nutzung in den Vordergrund stellt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird häufig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet, für die keine Vergleichswerte vorliegen. Die Bewertung erfolgt in mehreren Schritten:
Ermittlung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird anhand von Bodenrichtwerten ermittelt, die von den Gutachterausschüssen bereitgestellt werden.
Ermittlung des Gebäudesachwerts: Der Gebäudesachwert wird auf Basis der Herstellungskosten ermittelt, wobei Alter und Zustand der Immobilie berücksichtigt werden.
Summierung von Bodenwert und Gebäudesachwert: Der Gesamtwert der Immobilie ergibt sich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert.
Das Sachwertverfahren berücksichtigt sowohl die Kosten der Herstellung als auch die aktuellen baulichen Gegebenheiten.
Wichtige Aspekte bei der Bewertung
Stichtagsprinzip: Die Bewertung erfolgt zum Stichtag der Steuerentstehung, also dem Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung.
Marktanpassungsfaktoren: Bei der Ermittlung der Werte können Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt werden, um regionale Preisunterschiede auszugleichen.
Abschläge und Freibeträge: Bestimmte Freibeträge und Bewertungsabschläge können die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren, insbesondere bei selbstgenutztem Wohneigentum oder Immobilien im steuerlichen Betriebsvermögen.
Fazit
Die Bewertung von Grundbesitz im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein komplexer Prozess, der verschiedene Bewertungsverfahren und zahlreiche Faktoren berücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren bieten unterschiedliche Ansätze, um den Wert von Immobilien realitätsnah und gesetzeskonform zu ermitteln. Eine präzise Bewertung ist entscheidend, um die steuerlichen Verpflichtungen korrekt zu erfüllen und mögliche Steuerersparnisse optimal zu nutzen. Bei Unsicherheiten oder komplexen Sachverhalten ist die Hinzuziehung eines Fachberaters empfehlenswert, um eine fundierte und rechtssichere Bewertung zu gewährleisten.
Ein kurzer Einblick in die Praxis unserer Tätigkeit:
Bei sechs- bis siebenstelligen Werten, teils mehrseitigen Berechnungsgrundlagen und dem öfter als vielleicht angenommenen Streit, welches Bewertungsverfahren überhaupt anzuwenden sind, ins Abweichungen der Bewertung zwischen Steuerkanzleien und Finanzamt in Höhe von mehreren Hunderttausenden EUR grundsätzlich nichts Besonderes in der Beraterpraxis. Da wir uns jedoch stark auf die Bewertung fokussiert haben (M.A. Dominik Freber hat eine Masterarbeit über die steuerliche Bewertung von Immobilien verfasst), gelingen uns oft Punktlandungen oder Abweichungen im Promillebereich. Dies gibt uns gerade im Bereich von Gestaltungen der vorweggenommenen Erbfolge die Möglichkeit, Vermögensübertragungen genauestens innerhalb der Freibeträge auszutarieren.
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