Nießbrauch bei Schenkung: Vermögen weitergeben, ohne alles aus der Hand zu geben
Das eigene Haus auf die Kinder übertragen – aber weiterhin darin wohnen.
Kurzantwort
Wie kann ich Vermögen übertragen und trotzdem Nutzung oder Einnahmen behalten?
Beim Nießbrauch werden Eigentum und Nutzung getrennt. Die nächste Generation kann bereits Eigentümerin einer Immobilie sein, während die Eltern das Recht behalten, darin zu wohnen oder Mieteinnahmen zu erhalten. Das geht weiter als ein Wohnrecht. Der vorbehaltene Nießbrauch hat einen Kapitalwert nach dem Bewertungsgesetz und kann den steuerlichen Erwerb mindern. Mit dem Nießbrauch entstehen auch Pflichten, etwa für die Erhaltung. Ob er passt, hängt davon ab, wer Einnahmen und Sicherheit braucht – nicht allein von der Steuer.
Eine vermietete Immobilie verschenken – aber die Mieteinnahmen weiterhin selbst erhalten.
Genau vor solchen Entscheidungen stehen viele Familien, wenn sie beginnen, Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben.
Dabei entsteht eine wichtige Frage: Wie kann ich heute schon etwas übertragen, ohne meine eigene finanzielle Sicherheit aufzugeben?
Eine Möglichkeit dafür ist der Nießbrauch.
Was bedeutet Nießbrauch eigentlich?
Der Grundgedanke ist einfacher, als der Begriff vermuten lässt:
Eigentum und Nutzung werden voneinander getrennt.
Eine Immobilie kann beispielsweise bereits den Kindern gehören. Gleichzeitig behalten sich die Eltern das Recht vor, sie weiterhin zu nutzen.
Das kann bedeuten, dass sie selbst darin wohnen. Es kann aber auch bedeuten, dass sie die Immobilie vermieten und weiterhin die Mieteinnahmen erhalten.
Das Nießbrauchrecht ist damit weitreichender als ein reines Wohnrecht.
Das Bürgerliche Gesetzbuch beschreibt den Nießbrauch in § 1030 BGB als das Recht, die „Nutzungen“ einer Sache zu ziehen. Was das konkret bedeutet, hängt vom jeweiligen Vermögenswert und von der Gestaltung des Nießbrauchs ab.
Warum Familien über einen Nießbrauch nachdenken
Stellen wir uns eine typische Situation vor.
Ein Ehepaar besitzt ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Beide möchten die Immobilie langfristig an ihre Kinder weitergeben.
Eine Übertragung zu Lebzeiten erscheint sinnvoll.
Gleichzeitig sind die monatlichen Mieteinnahmen ein wichtiger Teil ihrer Altersvorsorge.
Die Entscheidung lautet deshalb nicht einfach:
„Übertragen wir die Immobilie oder behalten wir sie?“
Es gibt einen dritten Weg:
Die Kinder können bereits Eigentümer werden, während die Eltern sich den Nießbrauch vorbehalten.
Damit lassen sich zwei Ziele miteinander verbinden:
- Vermögen frühzeitig an die nächste Generation übertragen
- die eigene Nutzung oder laufende Einnahmen zunächst erhalten
Gerade deshalb spielt der Nießbrauch bei der vorweggenommenen Erbfolge häufig eine wichtige Rolle.
Was darf die Person mit Nießbrauch?
Bei einer Immobilie kann ein Nießbrauch beispielsweise bedeuten:
Die Eltern übertragen das Haus auf ihre Tochter. Im Grundbuch wird gleichzeitig ein lebenslanger Nießbrauch für die Eltern vereinbart.
Die Tochter ist nun Eigentümerin.
Die Eltern dürfen die Immobilie jedoch weiterhin nutzen. Sie können – abhängig von der konkreten Vereinbarung – selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen erhalten.
Das Eigentum wurde also bereits übertragen.
Der wirtschaftliche Nutzen bleibt zunächst ganz oder teilweise bei den Eltern.
Nießbrauch und Wohnrecht sind nicht dasselbe
Diese beiden Begriffe werden häufig verwechselt.
Ein Wohnrecht erlaubt einer Person grundsätzlich, eine Immobilie oder bestimmte Räume selbst zu bewohnen.
Der Nießbrauch geht weiter.
Er kann zusätzlich ermöglichen, die Immobilie zu vermieten und die daraus entstehenden Einnahmen zu erhalten.
Gerade bei vermieteten Immobilien kann dieser Unterschied entscheidend sein.
Die Frage sollte deshalb nicht nur lauten:
„Möchte ich weiterhin dort wohnen?“
Sondern:
„Welche wirtschaftlichen Rechte möchte ich nach der Übertragung behalten?“
Warum ein Nießbrauch die Schenkungsteuer beeinflussen kann
Hier wird der Nießbrauch auch steuerlich interessant.
Wird eine Immobilie verschenkt und gleichzeitig ein Nießbrauch vorbehalten, erhält die nächste Generation zwar das Eigentum – aber nicht den vollständigen wirtschaftlichen Nutzen.
Dieses vorbehaltene Nutzungsrecht hat einen Wert.
Bei der steuerlichen Bewertung kann der Kapitalwert des Nießbrauchs deshalb die steuerliche Belastung des Erwerbs mindern.
Vereinfacht gedacht:
Wert der übertragenen Immobilie
– steuerlich berücksichtigungsfähiger Wert des Nießbrauchs
= maßgeblicher Wert nach Berücksichtigung des Nießbrauchs
Wie hoch der Wert des Nießbrauchs tatsächlich ist, hängt von mehreren Faktoren ab.
Wie wird der Wert eines Nießbrauchs berechnet?
Bei einem lebenslangen Nießbrauch spielen insbesondere zwei Größen eine Rolle:
-
Der Jahreswert der Nutzung
Bei einer vermieteten Immobilie orientiert sich dieser grundsätzlich an dem wirtschaftlichen Nutzen, der durch den Nießbrauch entsteht. -
Die statistische Dauer des Nießbrauchs
Bei einem lebenslangen Nießbrauch wird für die steuerliche Bewertung mit gesetzlich vorgegebenen Vervielfältigern gearbeitet. Diese richten sich unter anderem nach der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person.
Aus Jahreswert und dem maßgeblichen Vervielfältiger ergibt sich der Kapitalwert des Nießbrauchs.
Das Bewertungsgesetz enthält hierfür in §§ 14 bis 16 BewG konkrete Vorgaben. Unter anderem wird der Jahreswert einer Nutzung nach oben begrenzt.
Deshalb sollte der steuerliche Wert eines Nießbrauchs immer für den konkreten Fall berechnet werden.
Beispiel: Schenkungsteuer bei vorbehaltenem Nießbrauch
Nehmen wir an, Eltern möchten eine vermietete Immobilie auf ihre Tochter übertragen.
Die Eltern möchten die Mieteinnahmen jedoch weiterhin für ihre Altersversorgung nutzen.
Deshalb behalten sie sich einen lebenslangen Nießbrauch vor.
Damit entstehen zwei Ebenen:
Die Tochter erhält das Eigentum.
Die Eltern behalten zunächst den wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie.
Für die Schenkungsteuer wird nun nicht einfach nur der Immobilienwert betrachtet. Auch der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs muss in die steuerliche Betrachtung einbezogen werden.
Das kann den steuerlich relevanten Erwerb erheblich verändern.
Ob und in welchem Umfang daraus tatsächlich ein steuerlicher Vorteil entsteht, hängt jedoch von der gesamten familiären und wirtschaftlichen Situation ab.
Was oft übersehen wird: Mit dem Nießbrauch kommen auch Pflichten
Wer die Vorteile einer Immobilie nutzen darf, übernimmt regelmäßig auch Verantwortung.
Das Gesetz sieht beispielsweise vor, dass der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen muss. Die gewöhnliche Unterhaltung fällt grundsätzlich in seinen Verantwortungsbereich.
Auch bestimmte laufende Lasten können vom Nießbraucher zu tragen sein.
Bei größeren Maßnahmen, außergewöhnlichen Reparaturen oder individuell vereinbarten Kosten kann die Situation anders aussehen.
Deshalb sollte bei der Gestaltung nicht nur geklärt werden, wer welche Rechte erhält, sondern ebenso:
Wer trägt künftig welche Kosten?
Gerade bei Immobilien können diese Fragen Jahre später erhebliche Bedeutung bekommen.
Was passiert mit dem Nießbrauch später?
Ein lebenslanger Nießbrauch endet grundsätzlich mit dem Tod der berechtigten Person.
Dann fällt die bisherige Belastung weg und der Eigentümer kann die Immobilie grundsätzlich ohne dieses Nutzungsrecht verwenden.
Andere Gestaltungen sind ebenfalls möglich.
Ein Nießbrauch kann beispielsweise für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden. Auch eine vorzeitige Aufhebung kann grundsätzlich in Betracht kommen.
Eine solche Änderung sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden, weil daraus wiederum steuerliche Folgen entstehen können.
Der Nießbrauch ist kein Steuersparmodell für jede Familie
Der steuerliche Effekt ist wichtig.
Er sollte aber nicht der Ausgangspunkt der Entscheidung sein.
Die bessere Frage lautet:
Wie soll das Vermögen innerhalb der Familie in den kommenden Jahren tatsächlich genutzt werden?
- Wer benötigt die Einnahmen?
- Wer soll Eigentümer werden?
- Wie viel Kontrolle möchten die Eltern behalten?
- Welche Verantwortung können oder sollen die Kinder bereits übernehmen?
- Was passiert, wenn sich die Lebenssituation verändert?
- Und wie fügt sich die Übertragung in das übrige Vermögen und die spätere Erbfolge ein?
Erst wenn diese Fragen geklärt sind, lässt sich beurteilen, ob ein Nießbrauch zur Familie passt.
Bevor eine Immobilie oder anderes Vermögen mit Nießbrauch übertragen wird, lohnt sich eine strukturierte Betrachtung: Was möchten Sie heute bereits weitergeben? Was benötigen Sie selbst weiterhin an Wohnraum, laufenden Einnahmen und finanzieller Sicherheit? Und was soll langfristig mit dem Vermögen geschehen?
Ein Nießbrauch kann ein wirkungsvolles Instrument sein, um Vermögen bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben und gleichzeitig bestimmte Nutzungsrechte oder Einnahmen zu behalten. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, wie viel Steuer sich sparen lässt – sondern, wie das Vermögen zwischen den Generationen verteilt werden soll und welche Sicherheit Sie selbst noch brauchen.
Wenn Sie über eine Übertragung mit Nießbrauch nachdenken
Vielleicht möchten Sie eine Immobilie bereits auf Ihre Kinder übertragen.
Vielleicht möchten Sie gleichzeitig darin wohnen bleiben oder weiterhin Mieteinnahmen erhalten.
Oder Sie möchten zunächst verstehen, welche Möglichkeiten Ihre Familie überhaupt hat.
Dann schauen wir gemeinsam auf Ihre Situation: auf das Vermögen, die beteiligten Personen, Ihre eigene Absicherung und die steuerlichen Folgen.
So entsteht aus einzelnen Fragen ein verständlicher Weg für die nächsten Schritte.